旅とデザイン　京都から世界へ・・・

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木造の耐用年数

不動産と木造

設計から利回りを考える

ここ数年不動産に関わるプロジェクトが多く、以前から収益型の物件にも携わっており、その都度利回りを検討して来ました。しかしこの2年間で様々な資材が高騰し、収益を考えて設計した場合、『本当に利益が残せるのか？』という疑問があった。

その理由は資材が高騰し、明らかに建設費も上がっているのに、賃貸物件の場合賃料が上がっていない。中には上がっている場合もあるかも知れないが、1ルームマンションで1万円/月に上がっている物件はなかなかないと思うが、実際に建設コストは住宅でも100万単位で上昇している。

以前設計した木造3階アパート。こちらのプロジェクトで表面利回りが7%。返済期間は25年。金融機関の金利は1%程度。7%という数字は悪い訳ではありませんが、１つ大きな問題が。各種構造には『法定耐用年数』というものがあり、それぞれ以下の数値となります。

木造の法定耐用年数は22年

木造の耐用年数は22年なのです。これは減価償却のための耐用年数であるため、もちろん22年以降も建物として維持できるのですが、資産価値は22年程度でなくなるというものです。ですから返済期間25年というのは実際には建物の資産価値がなくなった後も支払いが残ることとなります。しかし20年返済では返済の金額が高くなり、返済は早く終わってもリスクが伴うため、25年という返済期間になりました。

鉄骨鉄筋コンクリート造　111.7万円/坪

鉄筋コンクリート造　 95.1万円/坪

鉄骨造　　 75.0万円/坪

木　造　　　　　　　　　 56.9万円/坪

全構造平均　　　　　　　 70.9万円/坪

鉄筋コンクリート造と木造では約40万円の差。鉄骨造と木造でも20万円の差。

100坪の物件であれば、鉄筋コンクリートで9510万円、鉄骨造で7500万円、木造で5690万円となります。

木造の可能性を追求する

利回りが7%ということは、鉄筋コンクリート造だと665.7万円/年、鉄骨造だと525万円/年、木造だと398.3万円/年の家賃収入となります。

全体で1ルームが6戸の賃貸住宅だとしたら、家賃収入は1戸辺り月々、鉄筋コンクリート造だと9.24万円/月、鉄骨造だと7.29万円/月、木造だと5.53万円/月となります。京都市内や周辺市街地では木造の賃料が最も一般的です。鉄筋コンクリート造だから9万円、木造だから5万円という考えで借りられる方は少ないと思います。上記のように鉄筋コンクリートであれば、法定耐用年数が47年なので、返済期間も延ばせます。表面的な利回りで見れば、鉄筋コンクリートの耐用年数で考えた方が投資リスクが少ないように見えますが、これまで木造に携わるものとしては、木造の耐用年数を伸ばすことが出来れば、環境負荷も少なく、投資価値が高まるのではないかと考えます。

※上記の数値は同条件で仮に設定したものです。

60年は構造の安心を

20年以上木造にこだわり、木にこだわってきたものとして、歴史を見ても木造は100年以上耐えてきました。木の種類や建て方によってその年数は大きく変わりますが、これまで設計してきた住宅も60年は構造が持つことを考えて設計し、木について学び管理してきました。60年という時間は木造住宅に必要な木の成長サイクルだからです。60年前に伐採した木が住宅となり、また新たに植林されて60年後伐採されるまで住宅が保たれると、自然な循環が生まれます。そういう意味でも60年耐えられる木造建築を考えなければなりません。

杉にこだわる理由上の写真は宮崎県の木材利用技術センターに勉強に行った際に見たサンプル。アカマツ、ホワイトウッド、スギは現在の日本の木造建築でよく使われる材種です。これは木材に害を及ぼすシロアリと腐朽菌の影響をどれだけ受けるかを実験した検体。三ヶ月地中に埋設したもので、スギが一番長く残り、ほとんど侵されていません。しかしスギと言っても日本国内の全てのスギにいえることではなく、宮崎県の飫肥(おび)杉がシロアリと普及菌に強いのです。アトリエボンドはこの飫肥杉を15年以上使ってきました。飫肥杉は昔、宮崎県では船の甲板に使われていたほど強い木です。アトリエボンドではこの杉と出会ったことで、木造の可能性を追求するまでになりました。

杉だからいい訳ではないたとえ耐久性のいい木材を使っても、使い方を間違えると上の写真のようにくちてしまいます。上の写真は築10年でこのような状態に。木造3階建ての玄関ポーチの通し柱でした。実際建物も傾き、外壁のサイディングも外れかけており、放っておけば倒壊していたかも知れない状況でした。しかしきちんとした技術で最善の施工法で建てることが出来れば、過去の日本建築が証明しているように、100年耐えられる木造建築が可能となります。

資材が高騰している中、木材を上手く活用し、耐久性のある木造建築が出来れば、更に投資価値の高い物件が可能となります。法定耐久年数で定められているように、一般的には22年とされている木造の耐用年数をこれからは実績で証明していかなければなりません。より安全で強い木造建築を作り、投資価値の高い不動産を作るため、設計から積極的に考えて参りたいと考えています。

新築一戸建て、中古住宅リノベーション、店舗等デザインをお考えの方は各種デザインをご覧下さい。

その他店舗デザインもブランディングにもお応え出来ます。デザイン・ブランディングをご覧下さい。

アトリエボンドの事業は京都府の承認を頂いた事業です。

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『ツマヨウジから建築まで・・・』

空間(住宅、オフィス、店舗、福祉施設、その他)デザイン、

家具・プロダクトデザイン、広告デザイン、ブランディング、

アトリエボンドだから出来る！

『売上につながるデザインマーケティングセミナー』等(講師)

お問合せ先

設計事務所アトリエボンド

〒601-8439

京都市南区西九条開ヶ町125-1 メディナ東寺406号室

TEL：075-888-8948

FAX：075-888-3746

MAIL　atelier-bond@muj.biglobe.ne.jp

https://www.a-bond.net

京都base：京都府京都市下京区塩小路町524-1 708

福山office : 広島県福山市卸町10-11 アルゴリズム内

熊本soho：熊本県熊本市中央区九品寺5-6-1-311

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# by atelier-bond | 2023-01-13 00:22 | こだわり | Comments(0)

代わりとなり、夢を叶える箱

もし身体の自由が奪われたら・・・

どんな家で暮らしたいだろうか？

『ある日急に身体の自由が奪われたら・・・』

自分ならどうするか？を考えて設計した住宅があります。

現実を受け入れられないだろう。

話すことは出来るのだろうか？

意志は持てるのだろうか？

いつまで続くのだろうか？・・・

そんな時『家(設計者として)』は何をしてあげられるか？

(自分なら)病院のような、施設のような家には住みたくない。

(人生を考えるなら)希望が持てる家に住みたい。

人との繋がりが欲しい

身体の自由が利かなければ、人のお世話にならないといけない。車椅子にも乗るだろう。

車は雨の日でも車椅子で乗り降り出来るように庇を大きく。

家の前では友人や家族、近所の人と交流が出来る場所が欲しい(ベンチなど)。

好きなものに囲まれて、自由に動きたい

介護が必要だからと更に不自由になりたくないと考えるでしょう。

好きな色や好きなものに囲まれて、出来るだけ視野を広げたい(固定されたくない)。

理想は平屋かも知れませんが、市街地では難しいので、2階建てであればエレベータを使って2階にも行きたい。

ベッドに寝ていても空が見たい

恐らく1日の大半を過ごすであろうベットの上。

スリングと移動式ベット、車椅子で移動はできるが、寝ているだけでは退屈なので空が見たい。

流れる雲や太陽の位置の変化。もしかすると月も見えるかも知れない。

窓の外にある揺れる枝を眺めたり、もしかしたら花が咲き実が実るかも知れない。

室内に居ても時間や季節の移ろいを感じて過ごしたい。

お風呂の時間を快適に過ごしたい。

座れるかわからない、ずっとベットの上に居るなら、せめて気持ちよくお風呂に入りたい。

スリングと介助で浴槽に浸かることは出来ても介護用のお風呂では味気ない。

窓もあって風や外の気温を感じながらお風呂に入りたい。

好きなアートに囲まれたい

身体が自由に動くなら絵を描いたり、映像や洋服をデザインしたい。

2階にはなかなか行けなくても、2階には好きなものを詰め込みたい。

壁に絵を飾ったり、壁に映像を映したり、大好きなアーティストの曲を家中に流したい。

ギャラリーとして使ってもらう

自由に外に出られなくても、人が訪ねて来てもらえる場所になれば、社会とのつながりを持つことが出来る。

自由に働けないかも知れないけど、ギャラリースペースに出来れば、家が代わりに働いてくれる。

学生やプロを問わず共感してくれる人達の作品を展示して見てもらいたい。

何も特別ではない

訪ねて来てくれた人はエレベーターで2階のギャラリーへ。

昼は太陽光で明るく快適に。夜は間接照明でアートや雰囲気を邪魔しない。

吹抜けには手すりのアッパーライトだけ。

1階から2階を見上げるので、上向に天井を照らす間接照明はとても優しい。

宿泊もできる

2階ギャラリーの奥には畳の間があり、ミニキッチンもトイレもあるので、

遊びに来てくれた友人や家族が泊まって行くことが出来る。

もしかしたら民泊利用も出来るかも・・・。

将来SNSやネットを通じて出会った外国の人たちが遊びに来て泊まれるかも知れない。

そんな希望も自由に抱きたい。

家が代わりとなり、夢を叶える箱でありたい。

体の自由が利かなくても希望は持てる、自由に好きなことが出来る。

今、この住宅に住んでいる方がいらっしゃいます。

長年設計をやって来て、初めてクライアントから直接言葉で要望を聞かずにデザインした住宅。

言葉でやりとり出来なくても、その人の軌跡を辿れば見えてくるものがある。

もしかすると独りよがりなデザインかも知れないが、それでも精一杯その人に代わって考えることは出来る。

自分がもし身体の自由が奪われたらどんな家に住みたいか？何をしたいか？

親や家族はどう思うだろうか？言葉にする以上にいろんなことを考えてデザインした住宅です。

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# by atelier-bond | 2023-01-11 00:57 | ★希望の住処 | Comments(0)

店舗デザインに強いアトリエボンドです。

飲食店に手厚い

特に飲食店デザインはお任せ下さい。

創業当初から住宅デザインや住宅以外で、店舗デザインも多くさせて頂きました。中でも飲食店の数は多く、現在もいくつか飲食店のデザインを行なっています。店舗デザインをしている事務所もあります。住宅の設計をされている事務所も多数ありますが、アトリエボンドでは、その比率がほぼ50%：50%。たまに住宅、たまに店舗ではなく、それぞれが常にプロジェクトとして入って来ている状態です。

店舗デザインに強いアトリエボンドです。_e0002951_00500668.jpg

店舗デザインに強いアトリエボンドです。_e0002951_00500694.jpg

中でも飲食店はデザインや設計だけでなく、売上に直結するところまでご提案致します。

店舗デザインに強いアトリエボンドです。_e0002951_00501031.jpg

新年早々新たな店舗デザインの依頼があり早速現地調査と打合せ。京都市内ですが環境も良く、静かで住宅もいいのですが、観光客が多く観光の動線でもあるので、店舗を経営される上でも重要な場所です。

店舗デザインに強いアトリエボンドです。_e0002951_01040496.jpeg

残念な現状

今回のご相談の一番の問題点は『以前他の業者(工務店)が一部工事に取り掛かっていた』ということ。物件は店舗付住宅ですが、住宅を建てた工務店が一部厨房を工事していたのです。それは別に構わないのですが、その工事内容が残念でした。上の写真がその現場ですが、壁の仕上げの上にガスと水道の配管が見えます。これらは本来表面に見せるものではありません。

クライアントは料理のプロであり、必要な機材と配置は事前に伝えたそうですが、『厨房図』もなくそのまま工事をした結果、工事期間中に施工するのを忘れて、慌てて後から取り付け易いように施工したのが見て取れます。その他にもずさんな工事も多く、また動線も悪く、フードの設置も考慮されてないため、現時点では取り付け出来なくなっていました。

施工のプロが誰でも店舗の施工を出来るわけではない。

素人の方からすると、住宅を建てることができる工務店や大工さんであれば、店舗も施工出来ると思われがちですが、それは大きな間違いです。店舗のデザインを数多く手掛けていても、住宅しか施工したことのない工務店に店舗の仕事は頼みたくありません。それは分かりやすく言えば、『歯科の先生にお腹の手術をしてもらうようなもの』店舗デザインをしていても、住宅専門のような工務店にすすんで店舗の施工はお願いしません。

店舗デザインだけでない！

これまで多くのデザインを経験して来ましたが、中でも飲食店は多種多様。カフェや居酒屋、鉄板焼き、イタリアン等幅広いジャンルを経験して参りました。その結果企画や売上予測、デザイン、ブランディングまで任せて頂くプロジェクトが多くなりました。例えば料理のプロでもいざ自分がお店をするとなると、『どんな店にしたいか？』という部分に欠けている方も多く、具体的な計画が定まっていない場合もあります。そんな時はヒアリングをして、クライアントの得意なジャンルやこれからの方向性等を伺い、こちらから企画を提案することが多々あります。　　　

アトリエボンドでご提案できることは。

○企画　(コンセプト、メニュー、ジャンル)

○売上予測　(売上から経費計算、利益など概算で提出)

○店舗デザイン　(売上、利益を上げることが前提)

○厨房図面作成　(厨房機器の選定、作図、メーカーと打合せ)

○ブランディング(ロゴマーク、コピー等)

店舗デザインに強いアトリエボンドです。_e0002951_00502575.jpg

売上予測からデザインします。

アトリエボンドではオープン当初とオープン6ヶ月後の売上予測を立てます(設計料と別途)。それにより一ヶ月の概算売上と経費、利益が見えてきます。それに返済計画を考えて、建築コストの参考にします。客単価はメニュー内容を確認してそこから算出します。あとはアトリエボンド独自の計算式により売上予測を提出します。これまで銀行の融資担当より精度の高い予測を提出したり、オープン一ヶ月目から売上予測を超えたり、1年以上経っても当初の売上予測を130%超える店舗もあります。

店舗デザインに強いアトリエボンドです。_e0002951_00502329.jpg

厨房レイアウト、厨房図面も提案します。

アトリエボンドではクライアントのヒアリングの後、厨房計画を行い、厨房器具を選定したり、厨房レイアウトから厨房図面の作成まで致します。それを厨房メーカーに送り、メーカーの打合せとメーカーの厨房図の作成のアドバイスと確認まで致します。複数のメーカーと取引もあり、特殊な厨房機器にも対応可能です。

一般の建築の知識だけでは難しい

家が建てられても、飲食店の設計・施工が出来ないのは、上記のような理由が考えられます。飲食店は素人が見る以上に売上を上げるのが大変です。導線が悪ければ人員を増やさなければならず、メニュー構成が悪ければ食材の雑損(廃棄)が増えます。腕が良くても売上が上がり、利益が出せるとは限りません。

アトリエボンドでは、店舗デザインをするとき必ず考えることが、『自分が一番最初の顧客で、一番行きたい顧客になる』。これはクライアントの考える飲食店像に対して、『魅力を感じるか否か』を測るために必要な考えだと思います。デザインはコンセプトと予算と想いで決まります。それ以外の部分はロジカルに考え提案することで、少しでも安心して店舗経営・運営して頂きたいと考えております。これを機にアトリエボンドにご相談頂けると幸いです。

新築一戸建て、中古住宅リノベーション、店舗等デザインをお考えの方は各種デザインをご覧下さい。

その他店舗デザインもブランディングにもお応え出来ます。デザイン・ブランディングをご覧下さい。

アトリエボンドの事業は京都府の承認を頂いた事業です。

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